美国纽约社区银行（NYCB）上周突然爆雷，美国商业地产贷款坏账令其业绩出现超预期大幅亏损，股价同步暴跌，市场陷入恐慌，担忧NYCB的处境昭示着去年春季的“硅谷银行危机”将在地区银行中重演。

不过，巴克莱策略师Ajay Rajadhyaksha团队表示，市场的反应过度了，NYCB只是个例，不会演变为行业整体的危机。

NYCB最大敞口是住宅贷款 和写字楼不是一回事

许多分析指出，疫情后居家办公盛行，美国写字楼空置率持续提高，以写字楼为代表的商业地产预期回报率出现急剧下降，商业地产贷款因此成了埋伏在美国银行业的一颗巨雷。

巴克莱指出，NYCB的状况有所不同，虽然该行44%的资产是商业房地产贷款，比同行高出约4倍。但其中超1/3是多户公寓（multi-family）贷款，总计约370亿美元。

多户公寓作为住宅楼，并不受居家办公文化的影响，不过市场相比疫情时的美国炒房巅峰期也相对走软，价格已从2022年底的峰值下跌了20%，回报率也因利率上升而受到挤压。

但巴克莱强调，从基本面来看，写字楼面临的是一种结构性的转变，相当大比例的美国人都在家工作，写字楼空置率目前甚至已经超过全球金融危机时的水平。而写字楼很难被轻易地重新利用，当写字楼的需求萎缩时，业主们几乎没有任何选择——如果预期回报率下降，租金不足以偿贷，就只能被迫退出。

而目前多户公寓的状况仍然稳健，相比疫情前的水平，多户公寓租金仍上涨了20%，空置率也大致相同，这意味着与写字楼不同，公寓楼不存在空置的风险。即使租金增长的步伐有所放缓，但总体仍在上涨。

此外，NYCB面临另一个特殊的状况——该行的多户公寓贷款主要集中在纽约曼哈顿，且一半以上都受到租金管制，有租金管制，就意味着房东无法自由上调租金冲抵持续上升的利率。但这是一个仅限于纽约等少数地区的问题。

分析师写道：

根据房地美小余额交易的贷款表现，我们估计纽约的租金管制拖欠率为9%，而市场租金公寓的拖欠率为1%。美国大多数州都没有（或不允许）任何形式的租金管制，但在一些州，包括纽约州和加利福尼亚州等大州，确实存在租金管制。不过，纽约州的法律最为严格，因此我们认为这是一个非常地方化的问题。

多户公寓市场现在面临短暂的困难 但不会出大问题

巴克莱强调，多户公寓贷款相比写字楼贷款市场还有另一大不同——政府实体参与，为多户公寓贷款市场提供了反周期的资金来源。

从美国整体来看，商业地产贷款市场规模达5.6万亿美元，其中多户公寓是最大的组成部分，超过2万亿美元。其中约有1.2万亿美元由美国政府支持的房利美、房地美和金尼美担保。政府担保实体之外的剩余信贷风险约为1万亿美元，其中约7000亿美元在银行内部，其余部分由债券投资者、保险公司和抵押房地产投资信托公司分担。

总体而言，分析师认为，近年来，大量多户住宅公寓建成，市场竞争加剧，导致空置率有所上升，今年多户公寓的现金流增长可能会持平甚至出现负增长。

但这一市场没有发生类似写字楼那样的结构性转变，现金流相当稳定。考虑到今年美联储可能会转向宽松，多户公寓业主更有可能克服短期压力。

该行认为，在最坏的情况下，美国银行系统在多户公寓贷款上的累计损失约为450亿至500亿美元，在宏观上的影响非常小。因此，多户公寓贷款对美国经济和金融系统的下行风险可控。

巴克莱在最后还补充称，上周同样因美国商业地产坏账业绩爆雷的日本青空银行股票配资公司配资，状况与NYCB有很大不同，由于美国商业地产市场的透明度很低，目前尚不清楚青空银行所面临的风险是否涉及美国多户公寓贷款，巴克莱认为青空银行很可能涉足了写字楼贷款。

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